6+
Сегодня:
23 Июля

USD23/0736.180.1937

EUR23/0749.580.5674

Снежинск: ночью

  • Логика и парадоксы капремонта

    2014-10-060О существовании такого понятия, как плата за капитальный ремонт, многие снежинцы успели изрядно подзабыть. И немудрено: соответствующая строчка исчезла из наших жировок десять лет тому назад. Увы, придется вспомнить. Капремонт возвращается.

    Не пройдет и полгода, как собственникам жилых помещений в многоквартирных домах Снежинска выставят первый счет на оплату капремонта. Государство довольно долго терзалось вопросом относительно источников финансирования этого дела — на этапе приватизации обещало сделать ремонт за счет бюджета, пытаясь воспитать в гражданах ответственность за общедомовое имущество, призывало к созданию кондоминиумов, ТСЖ, ЖСК, придумывало программы реформирования, содействия, софинансирования и так далее.

    Тем временем жилищный фонд неумолимо старел и ветшал. Намучившись, законодатели были вынуждены признать: кроме самих собственников жилья финансировать капитальный ремонт многоквартирных домов некому. В итоге изобрели нечто напоминающее кассу взаимопомощи и "приземлили" этот вопрос, издав в конце 2012 года федеральный закон №271 о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ. Закон установил новый механизм проведения капремонта и закрепил обязательное участие всех собственников в его финансировании.

    За разъяснениями по поводу реализации требований, изложенных в новой редакции Жилищного кодекса, мы обратились к генеральному директору ОАО "Сервис" М. А. ШИЛОВУ.

    — Михаил Анатольевич, кто станет главным организатором проведения капитальных ремонтов? Какая роль отводится муниципалитету? В какой очередности станут ремонтировать дома, и что входит в перечень работ по капремонту?
    — В Жилищном кодексе появился объемный (девятый) раздел, который называется "Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах". В нем подробно расписан механизм проведения капремонта. Этим разделом в практику вводится такое понятие, как региональный оператор. У нас это фонд "Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области". Перечень обязанностей данного юридического лица достаточно велик. Он аккумулирует взносы, осуществляет функции технического заказчика работ по капремонту, финансирует расходы на капремонт и так далее.

    В губернии разработана региональная программа капитального ремонта на 2014-2043 годы, утвержденная 21 мая нынешнего года постановлением правительства Челябинской области. В нее вошли все многоквартирные дома, подпадающие под капремонт, в том числе те, что расположены в Снежинске. Ознакомиться с программой и посмотреть, в каком году будет произведен капремонт в конкретном доме того или иного населенного пункта, можно на сайтах правительства области и регионального оператора. Программа разбита, условно говоря, на пятилетки. В первую (2014-2019 годы) входит 91 снежинский дом. Чтобы определить, в каком порядке они будут отремонтированы, органы местного самоуправления обязаны в рамках региональной программы разработать краткосрочный (на три года) план реализации, то есть установить очередность ремонта этих нескольких десятков домов.

    Главными критериями при составлении плана станут срок ввода дома в эксплуатацию и степень его износа, поэтому первыми в очередь на ремонт встанут дома Ближнего Берегового, 21-й площадки и жилпоселка, введенные в эксплуатацию в "мохнатые" 50-е годы. Свои предложения по включению жилых строений в план мы направили в администрацию. В ближайшее время документ будет утвержден.

    Что касается перечня работ по капремонту, то он установлен субъектом. В него входит ремонт всех внутридомовых инженерных систем, кровли, подвальных помещений, фасада, фундамента, а также ремонт или замена лифтового оборудования. Нормативными актами субъекта в перечень могут быть включены и дополнительные работы: утепление фасада, переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую, устройство выходов на кровлю, установка коллективных приборов учета и узлов управления.

    — Какие обязанности по проведению капремонтов возложены на управляющую компанию?
    — Дело в том, что законодатель вообще убрал управляющие организации из цепочки капремонтов. В механизме организации и проведения этого процесса мы не задействованы. Новым разделом Жилищного кодекса управляющим компаниям отведена минимальная информационная роль. По большому счету, мы просто доводим до сведения собственников предложения регионального оператора. С одной стороны, нам легче — жители не смогут предъявить претензии по качеству и срокам капремонта, потому что управляющая компания не является ни одной из сторон договора, заключаемого между региональным оператором и подрядчиком. Но, с другой стороны, собственники 360-ти многоквартирных домов (я говорю о тех, что находятся в управлении "Сервиса") волей законодателя останутся один на один с капремонтом и в случае чего будут вынуждены апеллировать к оператору, находящемуся в областном центре.

    Ситуация вообще парадоксальная. "Сервис" продолжает управлять многоквартирными домами, на нас лежат обязанности по аварийному обеспечению, техническому обслуживанию и так далее. И вдруг я в один прекрасный момент обнаруживаю, что по дому кто-то "ползает", что-то варит, клеит, красит. "— Вы кто? — А мы капремонт делаем". Потом они чего-то изуродовали, недоделали, сломали, сделали некачественный ремонт и исчезли. Кто будет отлавливать недобросовестных подрядчиков и судиться с ними? Кто будет нести ответственность в течение гарантийного срока? По идее, заказчик работ, то есть региональный оператор. Но хватит ли ему сил и средств на то, чтобы держать все эти дела под контролем — большой вопрос.

    Механизм проведения капремонта далек от совершенства и от реальности, и это не только мое личное мнение, даже законодатели начали сомневаться. Многие вопросы продолжают прорабатываться, ну а пока дела обстоят так, что управляющие компании — вне игры. Мы не будем собирать с жителей средства на капремонт, поэтому новой строки в жировках снежинцев не появится. Вместо этого каждому собственнику будет ежемесячно приходить отдельный платежный документ с реквизитами регионального оператора. Все ли будут платить — тоже вопрос.

    — Каков размер ежемесячного взноса и способ формирования фонда капитального ремонта?
    — Правительством Челябинской области установлен минимальный размер взноса. В 2015 году он составит 6 рублей 40 копеек с квадратного метра общей площади помещения. Начисление платы начнется с 1 марта 2015 года.

    Законом предусмотрены два способа формирования фонда капремонта. Первый — это так называемый общий региональный "котел". Деньги со всей области поступают на общий счет оператора, и, когда в соответствии с программой подходит срок ремонта конкретного дома, его производят по системе перекрестного финансирования.

    Второй способ — это открытие специального счета в той или иной кредитной организации. В этом случае аккумулируемые на нем средства идут исключительно на ремонт дома, собственники которого приняли решение об открытии счета. Выглядит заманчиво: мол, копим деньги для себя, а не для кого-то другого. И все бы ничего, но у любой медали имеется вторая сторона. Много ли удастся накопить? Если взять некий усредненный дом общей площадью 10 тысяч квадратных метров, то месячный сбор составит 64 тысячи рублей, а годовой около 770 тысяч. И это в случае стопроцентного сбора средств. Таких денег не хватит даже на замену электрики. Конечно, лет за семь можно собрать сумму, достаточную для проведения капремонта.

    Но что делать, если в соответствии с региональной программой подойдет очередь дома на ремонт, а на спецсчете всего три миллиона рублей, а не пять, которые по смете рассчитал оператор? Никакого отношения к общему "котлу" дом не имеет, поэтому собственникам предложат быстро собрать недостающую сумму. По моему мнению, спецсчет может быть выгоден достаточно новому и очень большому дому, которому еще не скоро потребуется капремонт. При этом надо не просто хранить деньги на счете, а, к примеру, размещать на депозитах, чтобы средства не лежали мертвым грузом, не "съедались" инфляцией, а работали.

    К тому же дом — это живой организм, в котором жилплощадь довольно часто переходит из одних рук в другие. Если хозяин делал взносы на спецсчет или сдавал их в общий "котел", а потом вдруг съехал, деньги за ним не последуют. Закон не предусматривает никакого выделения накопленных средств в натуре, никаких обналичек, возвратов и перебросов. В Жилищном кодексе однозначно определено, что средства на капремонт следуют за помещением, а не за человеком.

    То же самое касается долгов. Они "висят" на помещении, поэтому при покупке квартиры надо будет обязательно интересоваться, не числятся ли за ней такие долги. И, возвращаясь к выбору способа накопления средств, подчерк­ну, что он производится на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома. Такие собрания должны быть проведены до 11 декабря текущего года. Если собственники будут бездействать, что весьма вероятно, решение за них примет орган местного самоуправления. И он же уведомит регионального оператора. В данном случае решение однозначно — взносы собственников дома пойдут в общий "котел". В принципе, ничего особо страшного в этом нет. В любом случае ни один дом, подлежащий капремонту (в программу не вошли аварийные дома и "двухквартирники"), в воздухе не повиснет. А для старых строений, в которых, к примеру, 8 или 16 квартир, накопление средств в общей "кубышке" — просто спасение, потому что затраты на их ремонт такие сумасшедшие, что самим жильцам их и за сто лет не собрать.

    — А как программа организации и проведения капремонтов увязана с заменой лифтов?
    — Ситуация с лифтами очень серьезная, можно сказать, патовая. Замена и ремонт лифтового оборудования включены в перечень работ по капремонту. Проблема в том, что нормативный срок эксплуатации дома до первого капремонта — 40-50 лет, а для лифтов техническим регламентом безопасности очень жестко установлен срок эксплуатации 25 лет. Лифты стоят в относительно новых домах, в которых еще не скоро будет произведен капремонт, предусматривающий в числе прочего замену "подъемников". Что делать, если региональный оператор поставил дом в очередь на капремонт на пятилетку с 2026 по 2031 год, а лифт надо менять уже завтра? Соответствующая организация по сертификации, имеющая специализированную лицензию и отвечающая за эксплуатацию опасного объекта, после проведения технической экспертизы может продлить срок работы лифта, скажем, на два года. Если объект в хорошем состоянии, продлят еще раз или два. Но после этого собственники помещений обязаны провести работы по его замене или модернизации. Иначе — рубильник вниз, табличку на дверь, ходим пешком.

    Отключение даже трех лифтов чревато социальным взрывом, а у нас сейчас уже 78 подъемников из 232 имеют заключение о необходимости замены в течение ближайших трех лет. На это потребуется примерно 132 миллиона рублей. При этом ситуация на сегодня такова, что деньги из местного бюджета (в отличие от 2012 года) выделять на это дело запрещено.

    Конечно, собственники дома могут провести собрание и обратиться к региональному оператору, но это бесполезно. Он скажет: "Не возражаю, но зайдите попозже, когда подойдет ваша очередь на капремонт". Муниципалитет уже пытался выйти на диалог с оператором, но получил ответ: мол, это проблема не только Снежинска или Челябинска, а всей России, и решать ее будут на уровне кабинета министров РФ.

    Все лето мы вели переговоры непосредственно с областным правительством. Подготовили большое серьезное письмо за подписью главы города, которое будет направлено в адрес регионального министра строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства В. А. Тупикина. Посмотрим, каким будет ответ. Ну а пока ситуация с лифтами не "приземлена", "Сервис" принимает все возможные меры для продления срока их эксплуатации.

    Беседовала Людмила Степанова

  • распечатать

Ещё по теме:

  • Комментарии

    Имя
    E-mail
    Текст
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    Отправить
    Сбросить

АРХИВ

Выберите номер:

Фотогалерея

Интервью