6+
Сегодня:
20 Октября

  • "Квадратные" споры

    2014-07-11

    Всеобщей декларацией прав человека жилище входит в состав компонентов, необходимых человеку для поддержания здоровья и благосостояния. С учетом положений международно-правовых актов соответствующее право закреплено и в Конституции РФ. Но, к сожалению, именно оно зачастую становится камнем преткновения, и за защитой люди вынуждены обращаться в суд.

    - Ирина Сиражетдиновна, какие трудности возникают у судей при рассмотрении указанной категории дел? Насколько стабильно жилищное законодательство?
    - Такие споры относятся к разряду наиболее острых гражданско-правовых конфликтов. И это понятно, ведь зачастую жилье - самое дорогое, что есть у гражданина России. Цены на недвижимость довольно высокие, людям со средним заработком нередко приходится много лет потратить на решение своего квартирного вопроса. И рассматривать подобные дела сложно не только с точки зрения закона - большую роль здесь играет так называемый человеческий фактор.
    Мы ждали и надеялись, что принятие в 2004 году Жилищного кодекса РФ устранит все противоречия, но за 10 лет в документ внесены 33 поправки. Безусловно, судьи понимают, что любой закон, тем более такой масштабный, не может быть безупречным сразу же, с момента его принятия. Но, к сожалению, теоретики при внесении изменений и поправок нечасто обращаются к сложившейся практике.
    К чему это приводит? Несовершенство законодательства влияет на правоприменительную деятельность, а самое главное – на судьбы людей.

    - Можно ли отнести к жилищным спорам только дела о выселении?
    - Нет, дела о выселении - лишь часть. Наряду с ними суд рассматривает и иски об оспаривании отказа в предоставлении жилья, об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и вселении, о взыскании коммунальных платежей и другие. Оспариваются и сделки, связанные с отчуждением жилья, в основном - договоры купли-продажи и дарения квартир. К примеру, если собственник, имея психические отклонения, продал квартиру, то суд защитит его права и вернет жилье, если будет доказано, что на момент заключения договора человек не понимал значения своих действий. Рассматриваются и споры по разделу общей недвижимости. На практике проблемы пользования и распоряжения долями совместной квартиры наиболее остро стоят при расторжении брака, а также в связи с наследственными раздорами. Когда между совладельцами нет согласия, они идут в суд.

    - Много ли жилищных споров рассматривает городской суд? 
    - Начну с того, что жилищные дела сложны в силу бесконечного многообразия. Учитывая важность и значимость квартирного вопроса в жизни любого человека, законодатель передал большую часть жилищных споров на рассмотрение федеральным судьям, как более опытным, оставив в компетенции мировых дела о взыскании коммунальных платежей (до 50 тыс. руб.) и определение порядка пользования жильем, находящимся в собственности.
    Дел из данной категории рассматривается немало. К примеру, за неполные 6 месяцев 2014 года через нас прошло 37 дел, за 2013 год – 61.

    - Есть ли особенности рассмотрения исков в зависимости от того, кем является гражданин – собственником или нанимателем муниципальной квартиры?
    - Безусловно, от того, кем является гражданин – собственником или нанимателем, будет зависеть, какие правовые нормы применит суд при вынесении решения. К примеру, по закону практически невозможно выселить собственника жилого помещения, при этом ЖК предусматривает четкие основания для выселения гражданина из муниципальной квартиры или специализированного жилья.

    - С какими требованиями чаще всего в суд приходят собственники жилья?
    - Очень распространена ситуация: человек покупает квартиру с обременением, в ней остается зарегистрированным сам продавец или его родственники. При этом продавец, реализуя недвижимость, обещает покупателю снять всех прописанных в квартире с регистрационного учета. Проходит время, бывший владелец благополучно исчезает, забыв про свое обещание, а новый хозяин продолжает ждать и платить по «жировке» за всех прописанных. И тогда ему не остается ничего другого, кроме как обратиться в суд с требованием признать зарегистрированных лиц утратившими право пользования данным жильем. Таких дел, к сожалению, довольно много. А ведь судебных тяжб можно было избежать, купив “чистую“ квартиру, без обременений.
    Кроме того, споры о признании человека утратившим право пользования квадратными метрами возникают между родственниками или бывшими супругами и имеют мощный эмоциональный накал. До банальности простая ситуация: после расторжения брака бывший супруг (наниматель) уходит из квартиры, забирает вещи, создает другую семью, за жилье, где фактически зарегистрирован, не платит, ссылаясь на то, что коммунальными услугами не пользуется. Проходят годы, бывшая жена обращается в суд, полагая, что ее экс-супруг утратил право пользования квартирой и в данном жилье не нуждается. В суде ответчик, не соглашаясь с иском, пытается доказать суду, что он вынужденно покинул «насиженное место» из-за сложившихся конфликтов. В квартире, где он фактически проживает, новая дама сердца его не прописывает, другого угла он не имеет, коммунальные платежи не вносил, поскольку в спорной квартире не обитал. В данной ситуации суд согласился с заявленным иском, признал бывшего супруга утратившим право пользования квартирой, и законность решения была подтверждена вышестоящей инстанцией. Вообще любой подобный иск - это большой удар для того, кого пытаются выселить, и у кого нет другой крыши над головой.

    - А имелись ли в практике суда жилищные споры, когда в ходе рассмотрения дела затрагивались интересы несовершеннолетних?
    - Среди судей существует понятие “детское право на метры”, поэтому интересы маленьких граждан в таких делах - превыше всего. Но это не означает, что по всем жилищным спорам, связанным с несовершеннолетними, выносятся решения исключительно в их интересах. Каждое дело индивидуально. Распространенной ошибкой, например, является необоснованное мнение женщин о том, что при наличии детей их не выселят без предоставления другого жилого помещения. К огромному сожалению, суды принимают и такие решения, если есть законные основания требовать этого.

    - А много ли рассматривается споров, когда вопрос о жилье решают бывшие супруги?
    - Зачастую, экс-супруги выступают сторонами при рассмотрении споров о разделе совместного имущества, но такие дела следует относить к категории семейных, а не жилищных. Правда, встречаются случаи, когда спор связан непосредственно с правом проживания в квартире. В 2013 году в суд обратилась снежинка. Являясь собственником всей квартиры, просила признать бывшего мужа утратившим право пользования и дополнительно взыскать расходы по коммунальным платежам. В обосновании указала, что она - собственник, ответчик длительное время в квартире не живет, коммунальные услуги не оплачивает. 
    Бывший супруг предъявил встречные требования, указал, что подарил свою долю жене, пока семья была счастлива, а после этого «вторая половина» выгнала его из квартиры. Просил признать недействительным договор дарения, вернуть ему в собственность долю в квартире, вселить и сохранить за ним право пользования. Суд установил, что супруги действительно были долевыми собственниками, и муж презентовал свою долю жене, но позже они развелись. Суд проверил содержание указанного договора, подписи сторон и сделал вывод, что дарение совершено в соответствии с законом, при подписании договора ответчик не заблуждался, понимал, что он делает.
    Но суд отказал и бывшей супруге. Нормы ЖК РФ позволяют сохранить за гражданином право пользоваться квартирой, если он является нетрудоспособным, если нет другого жилья, а имущественное положение не позволяет сразу приобрести себе квадратные метры. Возможность временного проживания суд ответчику предоставил, но не более того. Но мораль–то какова? Не подарил бы супруге долю в квартире, остался бы полноправным сособственником жилья.

    - В ситуации, о которой мы только что говорили, речь шла о договоре дарения. Но, наверно, чаще при рассмотрении жилищных споров фигурируют договоры купли-продажи?
    - Да, и при заключении договоров купли-продажи необходимо быть очень внимательными. Когда квартира принадлежит нескольким лицам, один из собственников при продаже своей доли обязан предложить ее остальным участникам владельцам долей. Именно они имеют преимущественное право на приобретение квадратных метров, а продавец обязан известить их в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий.

    Интервью подготовила 
    Светлана Полетаева,
    пресс-секретарь суда 

    30

АРХИВ

Выберите номер:

Интервью